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受困高负债高库存上市房企降价潮只差临门一脚(新闻)

发布时间:2021-11-25 13:21:43 阅读: 来源:加湿器厂家

受困高负债、高库存上市房企降价潮只差临门一脚

受困高负债、高库存上市房企降价潮只差临门一脚 更新时间:2010-8-26 0:22:01   一方面是负债节节攀高,一方面是消化不良并仍在不断增加的库存,楼市的天平开始出现倾斜。上市房企的半年报揭示出,虽然开发商们的资金链尚处于安全范围,但随着时间的推移,销售低迷,资金回笼不畅,还要还息还债,企业资金压力会越来越大,而年度销售目标又如悬梁之锥,时时刺激着开发商的神经。不管最终是主动还是被动降价,开发商现在需要的可能仅仅是时间。  虽然销售量略有好转,但开发商挣得钱却比以前少了。记者注意到,已发布半年报的86家企业的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点,更较一季度下调了近2个百分点。业内人士指出,新“国10条”后,显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长,开发商销售压力加大和资金链趋紧,房价下调压力更大。  成交回升毛利率普降  “7月份以来一些开发商的楼盘成交略有回升,但是这些开发企业能挣到的钱却比以前有所减少。”一家知名上市公司的老总向记者直言,这意味着不少开发商正面临“被迫”让利促销。  记者根据聚源数据统计,申万分类的86家已公布2010年半年报的A股房地产企业的销售毛利率算数平均值为37.4%,较去年下跌了1个百分点,更较一季度下跌了1.3个百分点。  并且,记者注意到,“招保万金”四大龙头地产企业中,除万科以外,其他三家房地产巨头的销售毛利率均呈现此种态势。  其中,保利地产半年报销售毛利率为35.5%,分别较一季度和去年底下跌了0.5和1.3个百分点;招商地产为40.6%,分别下跌0.3和0.6个百分点;金地集团为35.9%,分别下跌4.1和1.2个百分点。  “受前期拿地成本上升,和销售价格下调双重因素影响,开发商毛利率下降是肯定的。”中国指数研究副院长陈晟说。  他向记者表示,考虑到调控政策的长期性,以及下半年供应量的增加,预计9月份楼市将出现“主动+被动”降价并存的局面。  负债增加资金链趋紧  需要指出的是,“招保万金”等上市公司也均表示,下半年供应量将有所增加,这对开发商销售无疑形成压力。与此同时,开发商的资金链也日益趋紧,为此早早回笼资金意愿也在增强。  根据聚源数据统计,86家房地产上市公司半年报显示,经营活动产生的现金流量净额合计为-775.75亿元,而今年一季度这些公司的现金流量净额为-408.67亿元,去年同期该值则为369.49亿元。显而易见,今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化态势。  值得注意的是,“招保万金”无一例外的经营性活动现金净流量均为负值,其中现金流最为紧张的保利地产,上半年经营性现金流净流量达到-233亿元,万科紧随其后,经营性现金流净流量为-95亿元。  记者还注意到,开发商债务状况压力有强化趋势。根据聚源数据统计,2010年半年报86家上市公司带息债务/全部投入资本平均值为48.26%,分别较一季度和2009年末上升了近3个百分点和7个百分点。  并且,统计数据显示,今年上半年86家上市公司的资产负债率中位数为65.1%,也较一季度上升了1个百分点。  与此同时,受信贷政策收紧,以及开发资金压力影响,7月以来有许多开发商高息发债,这从另一侧面反映出开发商资金需求。  其中,7月世茂发高息债5亿美元,票面利率9.65%;远洋地产发可换股证券9亿美元,票面利率8%;8月碧桂园发行高息债4亿美元,票面利率10.50%;8月合景泰富发行高息债2.5亿美元,票面利率12.50%。  “如果未来销售依然低迷,资金回笼不畅,开发商还要还债息,资金压力就会加大,盈利能力也会下降。”SOHO中国董事长潘石屹曾向记者如是说。  举债扩张前景不乐观  事实上,根据聚源数据统计,86家上市公司的2010年半年报显示,开发商流动比率、速动比率等考查房企经营风险的主要指标仍均处于合理水平:速动比率中位数为0.66,流动比中位数为1.9.  流动比率、速动比率是用来衡量企业短期偿债能力的,其数值越高,意味着企业短期偿债能力强。一般来说,流动比率>2并且速动比率>1,意味着资金流动性好;1.5<流动比率<2 且 1>速动比率>0.75,资金流动性一般,但也不错。  记者注意到,今年一季度末和去年末124家上市公司速动比率中位数分别为0.63和0.61;流动比率中位数分别为1.88和1.84,这说明调控之下房企经营风险的主要指标,不但强于2008年金融危机时期,还较一季度有所改善。  “类似远洋地产等还在高价拿地的房企属于激进型,未来其资金压力、盈利能力,以及风险都更令人担心。”陈晟说。  记者注意到,远洋地产一方面高息融资,一方面在北京、上海等城市高价拿地,确是调控下逆市扩张的“主力军”之一。  但是,对于远洋地产的运作,资本市场没有跟着叫好。相反,近日花旗表布报告指出,远洋地产中报总体毛利率下降4个百点至25%,加之其土储成本较高毛利潜在受压,由此下调了今、明两年每股盈利预测值。与此同时,摩根大通、高盛、瑞信、交银国际均给远洋地产以“中性”评级,预示着投资者对类似开发商潜在担忧。  其中,瑞信认为,远洋地产积极买地或导致潜在亏损,这说明投资者对于楼市调控和市场风险均有清醒的认识,因此楼市不会重蹈去年覆辙,而会进入深入调整期。

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