共有产权保障房成败系于微观制度设计

共有产权保障房成败系于微观制度设计

随着中国城镇化的急速推进，住房问题成为城市居民面临的头等大事，并倒逼住房保障问题成为公共政策的重要内容。　　从中国近年来的住房保障实践来看，先后经历了经济适用房、公租房、廉租房、限价商品房、“两限房”等各种形式的保障性住房探索，成效评价不一。而随着今年3月李克强总理在政府工作报告中提出“增加共有产权房供应”，以及住房和城乡建设部在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市进行共有产权住房建设试点，共有产权住房似乎隐隐有成为未来保障性住房主流之势。

住建部相关领导称，发展共有产权保障房有两个作用，一是通过共有产权的方式，可以使一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；二是规范现有的经济适用房和限价商品房制度，通过这一机制，遏制“购置型保障房”中的牟利空间。　　由于中国的共有产权保障房实践，从2007年江苏淮安开始探索至今，也只不过6、7年时间，因此上述住建部官员对共有产权保障房作用的观点，只能说是一种对该制度探索的期待，而很难说是成效描述。　　那么，共有产权保障房究竟能否承载这一殷切期待？　　从共有产权住房的建设模式来看，主要有三种：一是具有保障性的政策性商品房；二是传统的经济适用住房的升级；三是公租房或廉租房转售为共有产权住房。　　显然，第二种建设模式是走“经适房”的“老路”、极有可能无功而返——实际上，现在经济适用房和限价房的租赁和交易也是受到限制的，如“经适房”购买5年内不得上市交易，但效果并不好；第三种建设模式，要么是以“共有产权保障房”的名义干着出售公租房或廉租房以筹集其建设资金，要么干脆就是为了掩饰公租房政策的失败——由于公租房选址不当、配套不足，导致房屋出租困难，便干脆以“共有产权保障房”的名义出售，以期能卖掉；唯有第一种模式——具有保障性的政策性商品房，才真正有点共有产权保障房的味道。　　从中国的共有产权保障房实践来看，各地的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场的价格配售给符合条件的购房家庭；配售时，在合同中明确共有双方的产权份额，以及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。　　从产权比例看，以居民与政府7∶3的产权份额比例为多；从交易规定看，基本都规定5年后可上市交易。比如，北京的“自住型商品住房”，原则上5年内不得转让；5年以后转让的，如有增值，应按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。　　从解决保障房产权主体模糊和权益不清的角度来看，共有产权并非毫无价值，至少其把个人与政府两方的产权明晰化，从而便利房产的交易，推动实现同房同权同价。但前提是，共有产权保障房的权益安排非常清晰，且统一规范产权交易合同，以利于资产价值实现时确保地区间公平。而这是一个需要构建复杂的合同法律关系的宏大工程，尤其是在性质上要把政府当前对保障房使用、交易的行政性管制，变成契约性关系，绝非看起来那么容易。　　理论上来讲，共有产权必然是一种精致的制度，需对共有者权利义务做出复杂安排，容易发生诉讼而且交易成本过高，不利于财产的自由流转。比如在保障房共有产权情况下，政府作为共有人是不是参与对房屋的管理，怎么参与，当私有产权人的欠债需以房屋价值来偿还时，政府是否允许，都是很棘手的问题。　　正因为共有产权很麻烦，现代经济都尽可能地压缩共有产权空间，只留下夫妻共同财产等基于人身、伦理关系的特殊安排。要建立共有产权制度就首先需对流转权益做出明确法律界定。而如果共有产权保障房的相应制度安排复杂程度导致交易成本高企，那么这一制度本身的价值可能就要打折扣。　　进而言之，在所有的保障房类型中，为居民提供可以获得产权的保障房不如提供“租赁型”保障房，而共有产区保障房的复杂导致的可能的交易成本又高于一般的“产权型”保障房。　　从根本上说，如果一个城市居民中的相当大比例都负担不起市场价的住房而只能通过政府提供类似于共有产权保障房的方式解决住房问题，那只能说该商品房市场的基本制度设计便是有问题的。因为，居民无法负担市场价格的房屋，无非是因为房产的土地成本和政府所得比例太高；与其让政府在维持高地价和高房产税收基础上，再投入资源为居民提供保障性住房，还不如让政府普遍降低土地成本(增加供给)和房地产相关税收(削减税种、税率)，从而使整体房地产价格下降、以利于更多的居民可以负担商品房——既可减少政府的事权和责任，亦可减少腐败的空间。

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